“上海的工业房地产市场投资回报率已至比较理想的节点。”全球排名第一的工业地产开发商“普洛斯”中国区副总裁沈晋初如此表示。这一判断得到了业内的广泛认同。仲量联行的研究报告指出，上海的工业房地产市场已进入投资成熟期。世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行等知名房地产咨询服务机构，异口同声地判断沪“工业地产供不应求且将继续维持向上”。

     比起住宅市场的起伏调整，工业地产的价值增长似乎在悄无声息中进行，所以2005年蹦入眼球的向上走势多少有点吓人一跳的味道。2004年以来，上海乃至全国主要城市的工业地产，一直保持着稳健的上升势头。相对便宜的土地价格，日益增长的强劲需求，清晰可见的高回报率，都吸引着越来越多的投资商进入这一领域。 

    国内外投资商、开发商显然都不愿放弃这个新的机遇。日益增多的投资案告诉我们，继住宅及商业物业市场之后，工业地产正成为一个新的投资热点。 

    国内企业分散投资风险 

    2月8日，上海复地集团宣布进军工业地产领域，与合作公司共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，复地在合资公司中占50%的股权比例。该项目地块占地面积约为347亩，总建筑面积为26.28万平方米。 

    复地集团并非“首吃工业地产螃蟹”的内地房地产开发商。2005年我们发现，包括鹏欣集团、陆家嘴集团等在内的诸多国内知名大型开发商，都开始涉足工业地产领域。外资也跨出了高档办公楼、商铺的传统投资领域，开始购买或投资物流、仓储、厂房等工业地产。 

    2005年3月15日，陆家嘴金融贸易区开发有限公司（600663.SH）发布关联交易公告称，以1.9亿元收购陆家嘴软件分园3－1工业厂房，并以6363万元的前期开发补偿金获得近3万平方米的地块，该地块将用于工业厂房的建设，以进一步扩大陆家嘴软件分园的规模。而鹏欣集团早在2003年底就开始前期调查，初步确定在杨浦区投资建设总建筑面积超过20万平方米的上海国际家纺工业园。2005年7月份，上海鹏欣家纺中心正式奠基，上海国际家用纺织品产业园区正式启动，据悉，投资额将达到20多亿元人民币。 

    工业园区的配套项目是开发介入工业地产领域的又一途径。2005年初，绿地集团将与金山区正式签订协议，合作开发金山第二工业区共计4.9平方公里的土地，项目总投资则高达13亿元，其中绿地集团的投资份额占到95%。 

    仲量联行工业部有关专家指出，随着宏观调控后市场形势的变化，写字楼、商铺等物业的开发越来越火。但是，写字楼、商铺产品的特性决定了其对地段、资金以及开发管理水平要求更高，其投资开发风险也更大。而迅速崛起的工业地产市场，无疑已经成为开发商分散投资风险的选择。 

    外资巨头争相抢滩 

    2005年底，在新加坡上市的丰树物流房地产投资基金宣布，收购了位于上海浦东空港的欧罗物流园项目，其代价为1.2亿元人民币；2006年1月，海外工业地产巨头AMB宣布，终于完成了其在中国首笔收购，从爪哇控股有限公司购得上海一工业地产项目；2006年2月高力国际也公告消息透露，该公司已经协助 

    GE东芝有机硅公司选得其在华第四家工业厂房，这个位于南通的新工业地产项目总投资将达7800万美元。 

    但这些仅仅是个开始。新加坡丰树物流吞下欧罗物流园区也只是略试身手。丰树物流以及丰树产业拥有的多种投资基金，正拿着大额资金在上海四处接洽积极寻找合适的工业地产项目。仲量联行的研究指出，一些海内外工矿企业的生产设备正在向内地转移，上海逐步成为跨国公司地区总部和研发中心的理想基地，与之相匹配的工业房地产走势将持续良好，未来将有更多的国际资金投向工业地产领域。 

    在新闻发布会上，AMB中国副总裁Oliver Treneman先生笑容可掬，显然对公司在华首次收购案非常满意。“事实上我们在中国有更长远的投资计划。”Oliver Treneman表示，未来五年，AMB在中国的工业地产投资将达5亿美元，主要侧重在北京、上海及珠三角地区。作为全球排名第二的工业地产开发商，AMB在中国已经潜伏数年，直到2005年认为机会成熟才果断出手，从爪哇控股有限公司购得上海一块面积为17474平方米的工业地产项目及附近一块待开发用地(可开发物业面积达17826平方米)，预计总投资约1330万美元。AMB的“如意算盘”是，在2006年年内完成开发后投入租赁市场。 

    除了已有动作的这些国际投资者外，还有一些正在“潜水”的国际资本对国内工业地产虎视眈眈。2005年8月，国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金与欧洲某工业地产巨头结为战略合作伙伴，并在香港签署了共同成立UREF联合地产基金的意向协议。UREF联合地产基金投资目标为中国内地工业地产，前期启动资本运营规模不低于3．5亿美元，并计划在两年内通过增资和海外融资等方式使基金规模达到6亿美元。可以预计，UREF也将成为搅动上海工业地产市场的又一重要力量。 

    物流地产将迅速发展 

    2005年12月11日,对于中国和世界物流业都将是不平凡的一天,从即日开始外资物流公司即可在华设立独资分公司,中国物流业向世界敞开了大门。无疑，这将是海外资本争相抢夺的又一盛宴，物流地产的需求也将迎来迅速膨胀期。事实上，2005年以来一些全球性的机械及重装备制造商、物流企业在沪的厂房仓储定制量明显增加。我国物流市场需求和现代物流业均已进入快速增长时期，业内权威数字指出目前我国物流业的市场规模超过2万亿元，未来几年内将保持年均20%的增速。 

    这是一个非常清晰的信号??强劲需求支撑下物流地产开发大有可为。作为全球工业地产老大，普洛斯又一次抢在了前边。普洛斯于2003年携带着“物流地产”这个新概念登陆中国市场，开始了紧锣密鼓的布阵，目前拥有在上海市区西部普洛斯西北物流园、普洛斯苏州物流园和普洛斯广州保税物流园等物流地产项目。更让同行羡慕的是，普洛斯在临港新城开发建设中分得了“一杯羹”。 

    2005年9月，普洛斯和上海临港集团合作，共同投资开发“上海临港普洛斯国际物流园”，该项目总投资约1亿美元，双方各持股50%。通过这次合作，普洛斯成为临港产业园内引入的唯一国际物流园开发商。临港新城正式启动后的巨大吞吐量，无疑将使普洛斯赚得盆满钵满。 

    国内的房地产巨头们也已看出了“门道”，不再甘心于做旁观者。在广州，包括合生创展、富力、恒大、美林基业、珠江投资等在内的诸多开发商已经抢先进入这一领域。在上海，复地集团刚刚宣布投资开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目。 

    “事实上，更多的国内外企业正在积极寻找合适土地，计划进入物流、仓储等工业地产开发领域。”仲量联行上海工业地产部副董事单维其先生指出，未来三年内物流地产市场将持续繁荣，有限的供应将促使租金继续保持上扬，这对机构投资者来说是一个“拥有长期稳定投资回报”的机会。除了单纯的租赁模式外，物流地产领域的售后回租、定制返租等经营模式也将越来越多。