到2010年，上海零星工业用地减少50平方公里，淘汰劣势产业3000－4000家，腾出土地20－30平方公里，开发区每平方公里产出提高到60亿元随着一轮又一轮强有力的房地产宏观调控的不断推进，作为幸免于此次调控的长三角工业用地，近年来因此所面对的，不仅仅是长足的发展机会，更是因此所带来的意料之外的竞争。

外资大举进入

去年以来，越来越多的跨国企业选择在长三角地区作为其工业厂房所在地。首先是国际闻名的工业地产开发商AMB从爪哇控股有限公司收购了在上海的面积17474平方米的工业地产以及旁边一块待开发用地，其可开发工业物业面积达17826平方米，据悉，AMB打算自己来开发建造。此后，GE东芝有机硅公司在南通新厂房选址成功，这是GE东芝有机硅公司继在上海建厂房后再次在长三角选址建厂房。公司将在南通市建设其在华第四家工业厂房，而这也将成为GE东芝有机硅公司在中国最大的工业厂房。

高力国际工业部表示，目前市场上紧缺高质量的现代化仓库。比起存储量大、利用率高的优质仓库而言，低质量仓库的租金要便宜20％到30％左右，所以许多企业不愿租用较贵的仓库而选择租金相对较低的低质量仓库。这样的市场氛围也造成了优质仓库供给缺乏，一些存在这方面需求的企业只能从有限的高质量仓库中选择，否则只能自己建造仓储设施。

仲量联行统计数据显示：到2006年底，估计上海的总物流面积约有1065万平米，其中仅有135万平米（或11%）达到了现代化的程度。截至2007年底则将新建71万平米的现代化物流设施，从而将总面积提高到206万平米。

据悉，在过去几年内，长三角主要城市低质量仓库的租金保持在0.5元/平方米/天－0.8元/平方米/天，而高质量仓库的租金达到了0.9元/平方米/天或更高。即使如此，由于2007年工业地产土地价格不断攀升，仲量联行分析师认为物流面积可能急剧减少：2007年1月1日，所有工业地产土地（包括物流设施）将通过拍卖、竞标或上市的方式售卖。这一举措将可能抬高土地价格，并增加开发物流设施的总成本。

在对物流公司所作的调查中仲量联行发现，在租用物流设施时，外资公司并不将租金高低放在优先考虑的因素。“假如对现代化物流设施的需求与租金的关系更加紧密，我们预计，在未来三至五年，现代化物流设施的租金将大幅上涨。”

市场环境艰难

与此同时，上海也开始了对于工业开发土地的清理。据悉，为加快盘活工业开发土地的存量，上海市政府正在对已经批准但两年以上仍未开工建设的工业开发区地块实行果断收回。

由于上海的很多开发区都已建立项目评估和督查体系，对于不符合要求的项目，政府也采取了种种解决措施。资料显示，在近一年来的清理中，松江区筛掉了157个意向项目中的32个，青浦区劝退了288个申请项目中的55个，嘉定区则婉拒了投资密度低于35万美元的所有项目，而其类同相似的题材更是被严格控制。

不仅如此，仲量联行分析指出：近来打着“总部经济”旗号的商业园区项目也将在2007年面临艰难的市场环境。

上海国家级工业园区的土地短缺，造成过去两年工业地产价格的飙升。例如2006年底，上海康桥和莘庄工业园区的土地要价分别达到899元/平方米和750元/平方米，远高于邻近的无锡新区的449元/平方米、苏州工业园的180元/平方米和张家港的135元/平方米。然而，另一个事实则是：上海居高不下的土地价格使其国家级和市级工业园区很难吸引高科技等鼓励行业之外的厂商。与此形成对比，宝山和嘉定的工业园区因其相对较低的土地价格，近来引起了广泛的关注。

数据显示：到2010年，上海零星工业用地减少50平方公里，淘汰劣势产业3000－4000家，腾出土地20－30平方公里，开发区每平方公里产出提高到60亿元。

尽管如此，中国供给链协会与仲量联行联合发布的“中国仓储物流地产调查报告”显示，未来两年内，长三角区域依然是国内物流仓储设施投资最活跃的区域，其中有23%的新增供给分布在上海。由于仓储规模和设施上的问题，35%的外资企业倾向于自行设计和投资这类工业地产项目。